Как инвестировать в недвижимость новичкам, – Чеслав Конюх

При кажущейся простоте, инвестиции в недвижимость требуют глубокого понимания рынка, а также знания законодательной базы страны, где новичок собирается приобретать жилье. В целом, инвестиционный портфель должен лишь на 10-15% состоять из высокорисковых активов. Остальное – это долгосрочные инвестиции, нацеленные на невысокий, но стабильный доход.

Эксперт Чеслав Конюх: при вложениях в недвижимость важно знать локальные особенности

Срок окупаемости жилья в Восточной Европе (Румыния, Словакия и другие страны) – около 10 лет. На данный показатель влияют низкие темпы роста рынка – на 3-4% в год. Безусловно, недвижимость должна постоянно работать, т.е. сдаваться в аренду.

Срок окупаемости недвижимости в большинстве стран ЕС – около 9 лет. Казалось бы, рынок растет бурно – на 10% в год. Но много средств “съедают” текущие расходы, пишет Чеслав Конюх.

Наконец, самая быстрая окупаемость – в странах Юго-Восточной Азии. Тем не менее, есть риски столкнуться с локальными кризисами. Даже относительно стабильный Таиланд иногда подвержен влиянию уличных протестов, что в целом снижает инвестиционную привлекательность объектов в крупных городах.

При инвестициях в турецкую недвижимость следует учитывать хорошо развитую инфраструктуру страны. Из минусов – регулярные “цветные революции”, которые, впрочем, не касаются туристической Аланьи и бизнес-столицы страны Стамбула.

В общем, перед сделкой (а она практически всегда бывает крупной) следует изучить не только состояние мировой экономики, но и локальные особенности.

Финансовый аналитик Чеслав Конюх – о выборе между первичным и вторичным рынком

При этом, следует масштабироваться от страны к городу, улице и дому. Иногда начинающий инвестор может столкнуться с досадными неожиданностями. Например, если рядом с привлекательным домом в Турции с видом на море находятся заросли или плантации, с большой вероятностью там вырастет высотное здание и закроет обзор. Подобная ситуация и в Батуми (Грузия). Один из девелоперов злоупотребляет возведениям высотных зданий на первой береговой линии. Это означает, что объект следует покупать там, где уже построены соседние дома – это избавит от неприятных сюрпризов.

Выбор между первичной и вторичной недвижимостью зависит от страны. Например, в Греции первичное жилье стоит на 1-2% дешевле вторичного. Это связано с переизбытком объектов, которые принадлежат банкам: люди брали ипотечные кредиты на недвижимость до кризиса 2008 года, но не смогли их выплатить.

В то же время, в таких странах, как Испания, удобнее покупать вторичную недвижимость, если целью стоит ее сдача в найм. Большинство арендаторов предпочитает объекты “под ключ” – с мебелью и бытовой техникой. На ремонт и комплектацию нового жилья уйдет не одна тысяча евро.