Как снять квартиру и не пожалеть об этом

Аренда квартиры кажется простым делом ровно до того момента, пока что-то идёт не так: хозяин требует залог сверх договорённости, техника оказывается неисправной, а в договоре не прописано ничего важного. Чтобы этого не случилось — ни с той, ни с другой стороны, — стоит заранее разобраться, на что обращать внимание и где чаще всего возникают проблемы.

Что важно арендатору до подписания договора

Считайте полную стоимость, а не только аренду

Первое, что нужно сделать до начала поиска, — понять реальный бюджет. Ставка аренды — это лишь часть расходов. К ней прибавляются коммунальные платежи, страховой депозит (обычно равный одному-двум месяцам аренды), а иногда и агентское вознаграждение.

Разумная доля арендных расходов в семейном бюджете — около 30%. Если уходит больше, это создаёт финансовую нагрузку, которую сложно выдерживать месяц за месяцем.

Осматривайте квартиру внимательно, а не бегло

При осмотре жилья важно проверить не внешний вид, а то, что обычно скрыто за красивой картинкой. Откройте краны — нет ли подтёков под раковиной, нормальный ли напор воды. Включите несколько розеток, проверьте работу вытяжки, осмотрите швы в ванной и углы комнат на предмет сырости.

Если квартира сдаётся с техникой и мебелью, составьте список прямо на месте — и попросите включить его в договор. Впоследствии это избавит от споров о том, что было при въезде, а что появилось позже.

Читайте договор, не торопясь

Договор аренды — единственный документ, который защищает вас в случае конфликта. Важно, чтобы в нём были прописаны: точный срок аренды, размер и условия возврата депозита, порядок оплаты коммунальных услуг, правила досрочного расторжения и — отдельно — кто несёт ответственность за поломки техники или повреждения в квартире.

Не стоит соглашаться на устные договорённости вместо письменных пунктов. Всё, что не зафиксировано в договоре, юридически не существует.

Проверяйте документы владельца

Перед подписанием договора убедитесь, что человек, с которым вы заключаете сделку, действительно является собственником квартиры. Попросите показать выписку из единого государственного реестра недвижимости — её можно заказать онлайн и она содержит актуальные данные о праве собственности и наличии обременений.

Если квартиру сдаёт не сам владелец, а его представитель, должна быть нотариально заверенная доверенность.

Что важно владельцу перед сдачей квартиры

Подготовьте жильё — это окупается

Квартира в хорошем состоянии сдаётся быстрее и по более высокой цене. Достаточно навести порядок, устранить очевидные неисправности и убрать лишние личные вещи. Арендаторы лучше воспринимают нейтральное пространство, в котором можно представить себя.

Если сделать косметический ремонт нет возможности, достаточно почистить сантехнику, обновить силикон в ванной и проверить все выключатели и краны. Мелкие доработки сильно влияют на первое впечатление.

Устанавливайте цену на основе рынка

Завышенная ставка приводит к простою, заниженная — к потере дохода и нередко к менее ответственным арендаторам. Изучите реальные объявления по аналогичным квартирам в том же районе, учитывая этаж, состояние, наличие парковки и транспортную доступность.

Цену лучше пересматривать раз в год — рынок аренды меняется, и то, что было актуально год назад, может существенно отличаться от текущего уровня.

Составляйте договор даже со знакомыми

Договор аренды защищает обе стороны. Он должен содержать дату и условия оплаты, штрафы за просрочку, перечень имущества, переданного вместе с квартирой, и порядок выезда арендатора. Фотофиксация состояния квартиры при заселении — хорошая практика: она избавляет от разногласий при выезде.

Типичные ошибки при аренде

Большинство проблем при аренде возникают не из злого умысла, а из-за упущенных деталей. Вот те, что встречаются чаще всего.

• Договор подписан без прочтения или вовсе отсутствует — и стороны расходятся в понимании того, кто за что отвечает.
• Депозит не оформлен письменно — и при выезде возникает спор о его возврате.
• Состояние квартиры не зафиксировано — и непонятно, что было повреждено до въезда, а что после.
• Коммунальные платежи не разграничены — и одна из сторон платит больше, чем ожидала.
• Документы владельца не проверялись — что в редких, но реальных случаях приводит к мошенничеству.

Когда стоит обратиться к специалисту

В большинстве случаев люди справляются с арендой самостоятельно. Но есть ситуации, когда помощь профессионала оправдана: если нужно быстро найти жильё в незнакомом районе, если сделка нестандартная (субаренда, долгосрочный договор с особыми условиями, аренда с последующим выкупом), или если у одной из сторон нет опыта в оформлении подобных документов.

Агентства недвижимости в таких случаях берут на себя поиск, первичную проверку документов и сопровождение сделки. Один из вариантов для жителей Омска — Риэлтконсалт.

Институт арендного жилья существует уже несколько тысяч лет. Ещё в Древнем Риме большинство городских жителей снимали жильё в многоквартирных доходных домах — инсулах. Они строились в несколько этажей, нижние ярусы занимали более состоятельные жильцы, верхние — те, кто победнее. Уже тогда в практику вошли устные и письменные договорённости между хозяином и съёмщиком, а споры об имуществе рассматривались в суде.