Как снизить риски при покупке недвижимости в Крыму

Покупка жилья — одна из самых крупных сделок в жизни, и ошибка в ней обходится дорого. В Крыму к обычным рискам — недобросовестный застройщик, продавец без прав на квартиру, посредник-мошенник — добавляются особый статус полуострова и ограничения на землю для иностранцев. Разберём, что проверить до того, как деньги уйдут продавцу.

Это общий обзор, а не юридическая консультация. Перед крупной сделкой документы стоит показать независимому юристу, который не работает на продавца.

Новостройка: договор долевого участия и эскроу

В старых объявлениях до сих пор встречаются «инвестиционные договоры» с застройщиком. Сейчас покупку квартиры в строящемся многоквартирном доме регулирует закон о долевом строительстве (214-ФЗ), и основной законный способ — договор участия в долевом строительстве, ДДУ. Он заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым только с момента регистрации.

Деньги по ДДУ, как правило, идут не застройщику напрямую, а на счёт эскроу в уполномоченном банке. Застройщик получает их после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Если договор расторгнут, закон предусматривает возврат средств со счёта участнику.

Застройщик, который привлекает деньги дольщиков, обязан раскрывать сведения о себе и о проекте в единой информационной системе жилищного строительства — её открытая часть работает на сайте наш.дом.рф. Если компании и дома там нет, а деньги просят внести напрямую, это тревожный знак.

Срок передачи квартиры записывается в договоре. За его нарушение застройщик платит неустойку за каждый день просрочки, а если дольщик — гражданин, в двойном размере (часть 2 статьи 6 закона 214-ФЗ). Как она считается в конкретном случае, лучше уточнить у юриста.

В приложении к договору должно быть подробно описано, в каком виде сдаётся квартира: черновая или чистовая отделка, а если «под ключ» — какие материалы, сантехника и техника там будут.

Готовое жильё и посредники

На вторичном рынке главное — убедиться, что продавец действительно собственник и что на объекте нет ограничений. Выписку из ЕГРН о правах и обременениях можно заказать через Госуслуги или сайт Росреестра: арест или залог в ней видны.

Среди приёмов мошенников — продажа арестованного имущества и поддельные документы. Если сделку ведёт агентство, стоит проверить, зарегистрирована ли компания (сведения есть в ЕГРЮЛ на сайте налоговой службы), есть ли у неё постоянный офис и реальные клиенты, с которыми можно поговорить.

Земля и иностранные покупатели

Отдельный вопрос — земля. Земельный кодекс запрещает иностранцам, лицам без гражданства и иностранным компаниям владеть участками на приграничных территориях, а в утверждённый президентом перечень таких территорий входят многие районы и городские округа Республики Крым, в том числе Ялта, Алушта, Евпатория, Судак и Феодосия.

Исключений для граждан стран СНГ закон не делает: участок под домом в Ялте или Алуште иностранец в собственность не оформит.