Покупка квартиры без сюрпризов: что проверить до сделки

Подписать договор, передать деньги, получить ключи — со стороны покупка квартиры выглядит просто. Проблемы всплывают позже: объявляется бывший супруг продавца, выясняется, что в квартире прописан человек с правом пожизненного проживания, или сделку оспаривают в деле о банкротстве. Большую часть таких рисков можно увидеть заранее.

Вторичное жильё: с чего начать

Многие покупатели и продавцы доверяют проверку риелтору или юристу, кто-то разбирается сам. В любом случае полезно понимать, что именно проверяется и почему: речь о самой крупной покупке в жизни большинства семей, и при сомнениях консультация юриста или нотариуса обойдётся несравнимо дешевле судебного спора.

Первое — убедиться, что вы говорите с собственником или с его представителем по нотариальной доверенности, и что квартира действительно ему принадлежит. Для этого заказывают свежую выписку из ЕГРН: в ней указаны владелец, а также аресты, залог, аренда и другие обременения. Брать её лучше самому и незадолго до сделки, а не верить копии, которую принёс продавец.

Вторая выписка — о переходе прав. Управление Росреестра по Курской области в сентябре 2026 года называло её «родословной» квартиры: в ней видна хронология смены владельцев с датами и основаниями — купля-продажа, дарение, наследство, решение суда. Если запрос подаёт не собственник, имён прежних владельцев в выписке не будет, только даты и основания. Квартира, которая несколько раз сменила хозяев за короткий срок, требует особенно внимательной проверки.

Стоит поговорить и с соседями: они ничего не продают и нередко рассказывают то, о чём собственник промолчал, — о затоплениях, шумных жильцах, родственниках, которые «тоже живут здесь».

Планировку сверяют с техническим паспортом или поэтажным планом. Снесённая стена или перенесённая кухня, которые не узаконены, станут проблемой уже нового владельца.

Кто ещё может претендовать на квартиру

Если квартира куплена продавцом в браке, она, как правило, общая собственность супругов. По статье 35 Семейного кодекса для её продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без него тот вправе требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда узнал о ней.

Если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные, понадобится предварительное разрешение органа опеки: статья 37 Гражданского кодекса запрещает без него отчуждать имущество подопечного, и те же правила применяются к сделкам родителей с имуществом детей.

Отдельно выясняют, кто зарегистрирован в квартире и не сохраняет ли кто-то право пользования ею после продажи. Росреестр советует также проверить продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в базе исполнительных производств ФССП: если продавца признают банкротом, продажу квартиры незадолго до этого могут оспорить в суде. Справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги лучше получить до подписания договора.

Квартира в новостройке

Всё перечисленное относится прежде всего к вторичному рынку. Покупка у застройщика избавляет от прежних владельцев и их родственников, но не от рисков вообще.

С 2019 года договоры долевого участия заключаются с использованием эскроу-счетов: деньги покупателя лежат в банке и не переходят застройщику до окончания строительства, а при банкротстве застройщика возвращаются дольщику. Проектную декларацию, разрешение на строительство и ход работ можно посмотреть на портале наш.дом.рф. Сам договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре — без регистрации он не считается заключённым.