Чем рефинансирование отличается от реструктуризации ипотеки

Ипотеку берут на долгие годы, и за это время у заёмщика может измениться всё: работа, доход, состав семьи, ставки на рынке. Когда платёж становится тяжёлым или появляется возможность платить меньше, обычно обсуждают два инструмента — рефинансирование и реструктуризацию. Похожие названия скрывают разные процедуры, и подходят они в разных ситуациях.

Рефинансирование — новый кредит вместо старого

При рефинансировании заёмщик берёт новый ипотечный кредит и гасит им прежний. Чаще всего это делают в другом банке, когда там нашлись условия лучше: ниже ставка, удобнее срок или размер ежемесячного платежа. Иногда банки разрешают взять при рефинансировании сумму сверх остатка долга, но тогда растёт и сам долг.

Это полноценная выдача кредита. Банк заново проверяет доход и кредитную историю, оценивает квартиру, просит документы, а залог переоформляется на нового кредитора. Если заёмщик не подходит под требования, в рефинансировании откажут, поэтому инструмент рассчитан на тех, у кого с платежами всё в порядке.

Прежде чем соглашаться, полезно посчитать не только новую ставку, но и сопутствующие расходы: оценку, страховку, регистрацию залога. При небольшой разнице в ставках выгода может оказаться меньше, чем кажется на первый взгляд.

Реструктуризация — новые условия в том же банке

Реструктуризация меняет условия действующего договора без оформления нового кредита. Банк может продлить срок и уменьшить платёж, дать отсрочку, изменить график. Провести её можно только там, где взята ипотека: другой банк чужой договор не изменит.

Обычно к ней обращаются, когда платить по-прежнему уже трудно, — после потери работы, долгой болезни, рождения ребёнка при снизившемся доходе. Ухудшение положения банк попросит подтвердить документами. Это не обязанность банка, а его решение: условия реструктуризации каждый кредитор устанавливает сам, и согласие не гарантировано.

Продление срока снижает платёж, но увеличивает общую переплату по процентам. Об этом стоит помнить, если трудности временные.

Ипотечные каникулы по закону

Отдельно от банковских программ существуют ипотечные каникулы, закреплённые в статье 6.1-1 закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Это право заёмщика, а не жест доброй воли банка. Каникулы дают отсрочку или уменьшение платежей на срок до шести месяцев, если человек оказался в трудной жизненной ситуации: потерял работу, получил инвалидность I или II группы, болел больше двух месяцев подряд, его доход заметно снизился, в том числе из-за появления иждивенцев, или он пострадал от чрезвычайной ситуации.

У этого права есть ограничения. Сумма кредита на момент выдачи не должна превышать 15 млн рублей, квартира или дом — быть единственным жильём, а по одному договору каникулы дают один раз (отдельно — по чрезвычайной ситуации). При соблюдении условий каникулы не считаются просрочкой. Точные требования и перечень документов меняются, поэтому их уточняют в банке и в тексте закона в действующей редакции.

Что выбрать

Рефинансирование подходит, когда платежи вносятся без просрочек и хочется платить меньше или изменить условия. Реструктуризация и каникулы — для ситуации, когда платить по графику уже не получается и главное — не допустить просрочек и не потерять жильё.

Если долг уже стал проблемой, обращаться в банк лучше до первой просрочки, а не после. При спорной ситуации или отказе банка разумно получить консультацию юриста или задать вопрос в интернет-приёмную Банка России.