Квартира в Одессе: старый фонд, новостройки и риски

Строить порт на месте Хаджибея начали в 1794 году, а к началу 2022 года в Одессе жило больше миллиона человек. Купить здесь квартиру по-прежнему можно, но рынок жилья в прифронтовом городе живёт по другим правилам, чем до войны.

С февраля 2022 года Одесса регулярно попадает под удары. В январе 2023 года исторический центр города внесли в список Всемирного наследия ЮНЕСКО по ускоренной процедуре и сразу — в список наследия под угрозой. В ночь на 23 июля того же года ракетный удар тяжело повредил Спасо-Преображенский собор, всего в центре пострадали 25 памятников архитектуры.

Старый центр

В охраняемую зону входят Приморский бульвар, Потёмкинская лестница и площадь Дюка де Ришелье. Рядом — Оперный театр, построенный в 1887 году венскими архитекторами Фельнером и Гельмером. Почти все главные места старой Одессы собраны в центре, и обойти их можно пешком за день. Квартиры в домах XIX — начала XX века ценят за высокие потолки и фасады, но у старых зданий свои заботы: состояние перекрытий, коммуникаций и кровли стоит смотреть до сделки, лучше вместе со строителем или инженером.

Районы

Административно город делится на четыре района: Приморский, Киевский, Пересыпский и Хаджибейский. Последние два переименовал горсовет 3 мая 2023 года — раньше они назывались Суворовским и Малиновским, и в старых объявлениях и документах встречаются прежние названия. Внутри районов одесситы ориентируются по историческим местностям: Молдаванка, Слободка, Аркадия, Большой Фонтан, Черёмушки, посёлок Таирова. Чем ближе к морю и к центру, тем дороже жильё, а спальные районы дешевле.

Как оформляется сделка

По статье 657 Гражданского кодекса Украины договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Право собственности затем регистрируется в государственном реестре. Нотариус проверяет документы продавца, но покупателю всё равно стоит самому выяснить, кто ещё прописан в квартире, нет ли долгов за коммунальные услуги и не принадлежит ли она супругам совместно.

С новостройками отдельный риск: квартира на стадии котлована дешевле, но деньги вкладываются в дом, которого ещё нет. Перед таким вложением стоит проверить разрешительные документы застройщика и его прежние объекты, а сам договор показать юристу, который работает с недвижимостью.

В военное время к обычным вопросам добавляются новые: есть ли рядом укрытие, как дом переживает отключения света и воды, работает ли лифт без электричества.