Где в мире жильё дают в ипотеку на сто лет

Договор, который заканчивается позже, чем жизнь заёмщика, — не выдумка и не экзотика с окраин финансового мира. В Швеции такие кредиты были нормой ещё десять лет назад, в Японии долг за квартиру официально передавали внукам, а швейцарцы веками живут с ипотекой, которую не собираются закрывать. Разбираемся, как устроены самые длинные жилищные кредиты планеты и что от них остаётся заёмщику.

Что длинный срок означает для заёмщика

Арифметика простая и невесёлая. Растягивание срока с тридцати лет до пятидесяти снижает ежемесячный платёж примерно на две-три сотни долларов при кредите в 320 тысяч, но добавляет к переплате около 180–300 тысяч. Первые годы такого договора почти целиком уходят в проценты: собственного капитала в квартире у заёмщика не появляется, и при падении цен он мгновенно оказывается должен больше, чем стоит его жильё. Именно это добило японских покупателей девяностых.

Есть и бытовая сторона. Чем длиннее договор, тем больше в нём ежегодной рутины, о которой при подписании никто не думает. В России, где сроки скромнее — до тридцати лет, — заёмщик каждый год обязан продлить страховку по ипотеке: пропуск срока даёт банку право поднять ставку по действующему кредиту. За тридцать лет это тридцать одинаковых операций, за пятьдесят — пятьдесят.

Спрос на сверхдлинные кредиты при этом никуда не делся. В октябре 2025 года на Хоккайдо число заявок на японские пятидесятилетние ипотеки выросло за год в 4,4 раза.

Швеция: потолок в 105 лет как мера ужесточения

В 2016 году шведские банки договорились не выдавать ипотеку на срок дольше 105 лет. Формулировка звучит странно ровно до того момента, пока не посмотришь, что было до этого: сроки не ограничивались вообще. По расчётам шведского финансового регулятора, в 2013 году средний срок ипотечного кредита в стране составлял около 140 лет.

Работало это так: заёмщик платил проценты, а тело долга почти не трогал. Ежемесячный платёж выходил небольшим, цены на жильё росли, банк был спокоен за залог. Расплачивались чаще всего не дети и не внуки — наследники просто продавали квартиру и закрывали долг из выручки.

Обязательное погашение основного долга ввели тем же пакетом: 2% в год, пока заёмщик должен больше половины стоимости жилья, и 1%, когда меньше. С 1 апреля 2026 года правила снова смягчили — планку заимствования подняли до 90% стоимости объекта, а усиленное требование к амортизации отменили. Шведский регулятор прогнозирует рост цен на 5–6% в год, и часть экономистов уже говорит о возвращении к прежней долговой нагрузке: задолженность домохозяйств в стране и без того одна из самых высоких в Европе.

Япония: кредит на три поколения

Систему займов на две семьи запустили в 1980 году через государственную Japan Housing Loan Corporation — дети могли унаследовать обязательства родителей и продолжить выплаты. Дальше рынок разогнался сам. К концу восьмидесятых, на пике земельного пузыря, частные банки предлагали кредиты на сто лет, рассчитанные уже на три поколения: квартира переходила от деда к внуку вместе с непогашенным долгом.

Экономически это выглядело разумно только при постоянном росте цен. В 1990-х цены рухнули. Классический пример из репортажа The New York Times: токийский чиновник купил в пригороде четырёхкомнатную квартиру за 400 тысяч долларов, к 2005 году она стоила вдвое дешевле, а банку он был должен ещё 300 тысяч.

Академическое исследование конца 1990-х, сравнивавшее столетний японский кредит с привычной западной тридцатилеткой, пришло к выводу, что доступнее жильё такая схема не сделала — она сделала доступнее вход в сделку, а это разные вещи.

Сегодня столетних договоров в Японии нет. Зато есть государственная программа Flat 50 — фиксированная ставка на пятьдесят лет.

Швейцария: долг, который не принято закрывать

Швейцарский случай устроен иначе. Формального срока в сто лет здесь нет, но ипотеку делят на две части, и первую, основную, гасить не требуется вовсе — достаточно довести долг до двух третей стоимости жилья. Дальше кредит можно продлевать бесконечно, перезаключая договор каждые несколько лет, и передавать по наследству вместе с домом.

Причина в налогах. Проценты по ипотеке вычитаются из налогооблагаемой базы, а собственник жилья платит налог на вменённый доход от проживания в собственном доме — систему Eigenmietwert. Владельцу выгоднее оставаться должником банка, чем расплатиться. Парламент пытался отменить этот порядок не раз, на референдуме 2012 года против выступили 53% голосовавших.

Результат: одна из самых высоких в мире долговых нагрузок домохозяйств при том, что собственным жильём владеет чуть больше трети населения. FINMA уже предупреждала, что примерно треть выданных ипотек не укладывается в её же нормативы доступности.

Пятьдесят лет как новая граница

Испанские банки продавали пятидесятилетние кредиты в середине двухтысячных, до кризиса 2008 года. В Британии тему многопоколенной ипотеки поднимали на правительственном уровне в 2022-м, но дальше обсуждения дело не пошло — на рынке остались договоры на 35–40 лет.

Осенью 2025 года о пятидесятилетней ипотеке заговорили в США. Идею публично поддержал Дональд Трамп, глава Федерального агентства по жилищному финансированию Билл Пулти назвал её переломной для рынка. Юридически схема упирается в правило Qualified Mortgage, которое после кризиса 2008 года ограничивает срок кредита тридцатью годами, — без поправок в закон Додда — Франка запустить её нельзя. К январю 2026 года тот же Пулти дал понять, что администрация от замысла скорее отходит.